Comissões de imobiliárias em Portugal: o custo real em 2026
As comissões imobiliárias em Portugal oscilam entre 4 % e 7 % + IVA em 2026 — num imóvel de 300 000 €, isto são 14 760 a 25 830 €. Aqui está o que cada tipo de imobiliária entrega realmente, onde está o valor real, e onde pode ficar com o dinheiro.
Se está a vender um imóvel de 300 000 € em Portugal em 2026, a linha "comissão imobiliária" da sua escritura será entre 14 760 € e 25 830 € c/IVA dependendo de com quem assinou.
É um intervalo de quase 2× — e o que aparece no Idealista PT ou Imovirtual para o comprador final é estruturalmente idêntico entre as duas pontas. Uma descrição, 12 fotografias, características técnicas, planta opcional. A justificação dos 10 000 € de diferença está no marketing comercial, não no produto.
Este artigo decompõe cada tipo de estrutura imobiliária em Portugal em 2026: o que cobram, o que entregam de facto, e onde pode sair do mercado.
As quatro estruturas em Portugal em 2026
- Imobiliárias de rede internacional (Remax, Century 21, Era, Keller Williams) — 5 % a 7 % + IVA
- Imobiliárias nacionais e independentes (Decisões e Soluções, Predial Single, agências locais) — 4 % a 6 % + IVA
- Mediadores autónomos (rede SIGA, profissionais sem agência) — 3 % a 5 % + IVA
- FSBO com ferramentas IA (YouSellSmart) — 97 € a 997 € fixos
Com variação de mais de 50× entre o extremo barato e o topo, a escolha é estruturalmente determinante para o que fica consigo na escritura.
Nível 1 — Imobiliárias de rede (5-7 % + IVA)
As marcas: Remax, Century 21, Era, Keller Williams, Engel & Völkers (alto segmento), Sotheby's International Realty.
O que está incluído:
- Avaliação visita (gratuita, mas é um encontro comercial para fazer assinar o contrato de mediação)
- Fotografias profissionais (1 sessão)
- Redação do anúncio (frequentemente em template)
- Publicação no Idealista PT + Imovirtual + Casas Sapo + portal da rede + reverse listings nos escritórios locais
- Placa "Vende-se" no exterior
- Organização e acompanhamento de visitas
- Negociação de propostas
- Acompanhamento até à escritura
Custo num imóvel de 300 000 €:
- 5 % + 23 % IVA = 18 450 €
- 6 % + 23 % IVA = 22 140 €
- 7 % + 23 % IVA = 25 830 €
O que a variação compra: teoricamente, mais relação local e uma base de compradores interna da rede. Na prática em 2026, a esmagadora maioria dos compradores portugueses encontra o imóvel no Idealista PT, Imovirtual ou Casas Sapo — exatamente o mesmo anúncio que paga 7 % a publicar.
Quando faz sentido: imóveis de luxo (> 1 M€) onde a rede internacional traz compradores estrangeiros (Algarve, Lisboa centro, Cascais, Comporta). Para um T3 no Porto ou Coimbra, um apartamento em Aveiro ou uma moradia em Braga, é estruturalmente sobrevalorizado.
Nível 2 — Imobiliárias nacionais e independentes (4-6 % + IVA)
As marcas: Decisões e Soluções, Predial Single, Predibisa, e muitas agências locais independentes que mantêm pignon-sur-rua mas sem afiliação internacional.
O custo é normalmente 1 a 1.5 ponto percentual abaixo das redes internacionais para uma prestação largamente similar. Estas agências têm os mesmos portais, fazem fotografia (geralmente menos polida que as redes), e operam com comerciais locais.
Custo num imóvel de 300 000 €:
- 4 % + 23 % IVA = 14 760 €
- 5 % + 23 % IVA = 18 450 €
Quando faz sentido: se quer a prestação completa de uma rede internacional mas a 15-20 % menos. Se está a ler este blog, provavelmente quer ir além disto.
Nível 3 — Mediadores autónomos (3-5 % + IVA)
Profissionais com licença AMI próprio, operando sem agência física, partilhando portais com outros mediadores via flow de listings ou via plataformas como SIGA.
Custo num imóvel de 300 000 €:
- 3 % + 23 % IVA = 11 070 €
- 5 % + 23 % IVA = 18 450 €
O que recebe: idêntico a uma agência tradicional. Idealista + Imovirtual + Casas Sapo, fotografia e visitas organizadas pelo mediador.
O que perde vs as redes: marketing comercial e brand recognition local que algumas das marcas internacionais oferecem.
Nível 4 — FSBO com ferramentas IA (97 € a 997 € fixos)
O nível mais recente, estruturalmente o mais eficiente para imóveis abaixo de 800 000 € em Portugal em 2026.
A ideia: fica com 100 % da comissão e compra apenas os entregáveis que uma imobiliária facturaria como extras:
- YouSellSmart Listing Booster (97 €) — anúncio IA redigido em português para Idealista PT, Imovirtual e Casas Sapo, fotografias virtualmente staged (originais preservadas), faixa de preço calibrada com comparáveis ativos do seu código postal. Entrega em 48 horas.
- Publicação: Idealista PT (gratuito, particulares aceitos), Imovirtual (gratuito, particulares aceitos), Casas Sapo (gratuito), OLX PT (gratuito). Em Portugal — diferentemente do Reino Unido — não há portais "só agências" que necessitem de parceria flat-fee. O FSBO em Portugal tem acesso direto aos mesmos portais que Remax e Century 21.
Custo total num imóvel de 300 000 €:
- 97 € para o pack mínimo (suficiente para a maioria dos imóveis sob 400 000 €)
- 397 € para Full Sale Strategy (plano de venda 30 dias + variantes por portal + playbook de negociação + checklist legal)
- 997 € para Sell & Connect (tudo + guia de fecho escrito passo a passo que cobre o caminho até à escritura — informação geral, não aconselhamento jurídico)
Veja os nossos três packs — todos a preço fixo. Zero comissão sobre a venda.
Os custos escondidos a vigiar
A comissão anunciada é só uma linha. Vigie:
- Mandato exclusivo — compromisso de 3 a 6 meses mínimo (e renovação tácita). Não pode mudar de imobiliária nem passar a particular durante a duração. Peça explicitamente um mandato simples se não o quiser.
- Cláusula de pós-mandato — algumas imobiliárias mantêm direito a comissão se o imóvel for vendido a alguém que visitou durante o mandato, mesmo até 12 meses após o fim.
- Fotografia "profissional" cobrada à parte — algumas agências cobram 200-400 € pela sessão fotográfica.
- Visitas com mediador cobradas — algumas redes facturam 50-100 € por visita organizada se cancela.
- Encaminhamento para parceiros — bancos, advogados, peritos energéticos. Muitas vezes com retro-comissão para a imobiliária, sem necessariamente melhor preço para si.
A rota FSBO elimina todos estes em simultâneo.
O cálculo real das poupanças
Venda de 300 000 € em Portugal em 2026:
| Rota | Custo pago | O que fica consigo | Vs Remax 6 % |
|---|---|---|---|
| Imobiliária Remax/C21 6 % | 22 140 € c/IVA | 277 860 € | — |
| Imobiliária Remax/C21 5 % | 18 450 € c/IVA | 281 550 € | + 3 690 € |
| Imobiliária nacional 5 % | 18 450 € c/IVA | 281 550 € | + 3 690 € |
| Imobiliária nacional 4 % | 14 760 € c/IVA | 285 240 € | + 7 380 € |
| Mediador autónomo 4 % | 14 760 € c/IVA | 285 240 € | + 7 380 € |
| YouSellSmart Listing Booster (97 €) | 97 € | 299 903 € | + 22 043 € |
| YouSellSmart Sell & Connect (997 € flat, com guia de fecho escrito) | 997 € | 299 003 € | + 21 143 € |
Numa única venda de 300 000 €, o FSBO + IA poupa-lhe o equivalente a um ano de salário médio nacional bruto português. Numa villa de 600 000 € no Algarve, dobra.
Quando faz sentido contratar uma imobiliária tradicional?
Três cenários onde realmente vale a pena:
- Imóveis de luxo (> 1.5 M€) onde a rede internacional traz compradores estrangeiros não acessíveis pelos portais (Algarve premium, Lisboa centro histórico, Quinta da Marinha, Comporta).
- Heranças complexas onde uma equipa experiente pilota cadeia de herdeiros, vários notários, e compradores sofisticados.
- Vendedores estruturalmente indisponíveis — proprietários no estrangeiro permanentemente, doentes, ou com inquilino instalado que complica visitas.
Para o stock residencial português abaixo dos 800 000 € em 2026, a resposta estrutural é: pague 97 € a 997 € fixos, guarde o resto.
Keep reading
Vender casa sem imobiliária em Portugal em 2026 — guia completo
O guia FSBO completo para vender em Portugal sem imobiliária — preparação, Idealista PT e Imovirtual, IMI e impostos, escritura e notário. Poupe 15 000 a 30 000 €.
Caderneta Predial: o guia do vendedor FSBO em 2026 (artigo matricial, VPT, IMI)
O que é a Caderneta Predial, como obtê-la, e como o artigo matricial e o VPT afetam a venda do seu imóvel em Portugal. Guia para vendedores particulares 2026.